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馮侖:中國是做房地產的天堂
淘房網 www.ytqvp.icu      時間: 2014-1-2  出處:南方都市報
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  馮侖的中國夢:希望中國有一個法治基礎上充滿競爭和富有活力的市場經濟體系。

  “做企業永遠面臨兩種選擇:追趕或轉型。如果做跟隨性的決策,那么企業家很輕松;轉型很累,并且有風險,但可能成為行業領導者。馬云當時完全也可以做個庸俗的中介公司,那叫跟隨;但是他轉型做電子商務,今天就成為領導者?!?br>
  “我所講的‘野蠻生長’特指的是1993年之前,對于今天創業的人來說,我認為理想豐滿不應該是野蠻生長之后的事情,而是從創業第一天開始就要理想豐滿。因為創業者所面臨的法治環境已經比我們那個時候不知道好了多少?!?br>
  在中國地產界,少有人有馮侖這樣的學歷背景——本科在西北大學讀經濟,研究生跑到中央黨校鉆研馬列,所創立的企業走上正軌后他又去社科院拿了個博士學位。

  馮侖還被打上“92派”企業家的標簽。1992年,一批在政府機構、科研院所的知識分子受小平南巡講話的感召,紛紛下海創業,成為今天中國商界的中堅力量。創立萬通之前,馮侖就先后在中央黨校、中宣部、體改委這三個體制內單位工作過6年?!?2派”的代表中,還有當年的萬通六君子——潘石屹、易小迪等等。

  馮侖愛講段子,尤其喜歡用男女關系來闡述他對企業和政府關系的思考,比如“政府不要到企業的懷里亂摸”,這也是他給公眾和朋友留下印象最深刻的性格特點。某場論壇上,馮侖沒有講段子,同場的嘉賓、復星集團的梁信軍還有些不習慣,演講中數次提及。

  “我這個人本身就比較粗俗,后來發現這樣更容易被人理解和記住,就慢慢形成了這樣的說話風格?!狽肼廝?。

  另一位以說話風格犀利而知名的思想型地產商任志強,卸任后開始創辦書院,試圖對民眾進行啟蒙。相比而言,馮侖自言暫時還沒有“布道”的欲望,他現在的重點,還是做好萬通、參與各種公益事業,并且試圖用一個“立體城市”的概念來改變大城市病的現狀。

  2013年12月7日,在那間擺滿了線裝書的辦公室內,馮侖接受記者記者專訪,談論自己對于房地產行業、大城市病以及企業家身份定位的思考。

  “轉型很累,但可能成為行業領導者”

  記者:十年前,為什么會想到去紐約的世貿新址上做一個“中國中心”,當時的萬通已經發展到需要海外布局嗎?

  馮侖:“中國中心”是我對房地產企業的一個夢想,不是為了海外布局?!?·11”發生后半年,世貿中心的重建方案出來了,極有想象力的一個設計,遠看是展開了裙擺的自由女神,標志著美國的自由精神不垮。

  第一次知道這個設計,是我在北大上課時聽美國哥倫比亞大學一個教授說的,當時我就有一種沖動,想參與這個地球上最具挑戰性的房地產重建項目。

  第二年去美國哥倫比亞大學讀書時,我找到了紐約合作組織,跟他們說想買5萬-10萬平方米做中國中心,隨后就開始了漫長的談判。

  記者:這是一個夢想和挑戰,但并不一定賺錢?

  馮侖:賺錢不賺錢固然很重要,更重要的是,借著做“中國中心”,我們得以研究房地產在隨著經濟成長的過程中商業模式的變化規律。紐約是人均GDP6萬美元的市場,當時北京的人均GDP才5000美元。在5000到6萬美元之間,到底房地產都發生了哪些故事和變化,怎么提升和進步,我把這個路徑找出來,就能知道萬通未來應該怎么走了。

  回國之后,我開始提美國模式,推動萬通從住宅向商用不動產、工業地產的轉型,就是從價值鏈的下游制造業,更多地向價值鏈的中游和上游聚集。傳統的房地產是用開發來推動銷售,萬通的轉型是由服務業帶動開發和銷售。

  所以說這等于是完成了我在房地產行業中的一個夢想。房地產終極的路線圖是什么,通過中國中心,我完全搞清楚了,對萬通的未來也起到了一個路牌的作用。在這個過程中,我去了五十多次紐約。

  記者:當時的萬通發展很順利,是需要一些挑戰,還是遇到了瓶頸,需要進行模式的改變?

  馮侖:不是瓶頸,我是在做一個選擇。做企業永遠面臨兩種選擇:追趕或轉型。如果做跟隨性的決策,那么企業家很輕松;轉型很累,并且有風險,但可能成為行業領導者。馬云當時完全也可以做個庸俗的中介公司,那叫跟隨;但是他轉型做電子商務,今天就成為領導者。

  跟隨并不等于錯,住宅這幾年在中國的發展依然很好,如果萬通和我把所有的精力都放在住宅上,我們在住宅領域的規??隙ㄒ認衷詿蠛芏?。但是有沒有未來呢?我放棄住宅,去做轉型,是一種犧牲,但我擁有了未來。能不能成功,概率一半一半。這就是企業家。

  當年馬云找投資的時候,我們投了他的競爭對手ebay易趣,當時確實是易趣強、馬云弱,結果最后看走眼了。所以我說風險一半一半。我們現在選擇的這個轉型,成功率也是一半一半,但是企業家就要做這個決定。

  記者:這幾年中國房地產企業紛紛去海外蓋房子,跟國內的商業環境和房地產發展有關系嗎?萬通又是基于什么考慮?

  馮侖:這是一個偏見。我一直說,做房地產,中國是天堂,因為中國的市場巨大,人巨有錢,中國人又特別喜歡房子。為什么不在中國本土市場做,非要跑海外做?我們就兩個理由,一個是我剛才講的,在海外做一個小的項目,做成標桿來引導國內,搞清楚本土的房地產的未來模式和增長路徑。

  第二,本土的客戶有要求。比如我的客戶想去臺灣,我就在臺灣做了一個;他想度假,我就給他做個度假產品。我只是為中國的客戶提供服務而已,不是抽象地說非要做海外業務。我們又不是新加坡,本土業務太小,做大了就必須發展海外。中國房地產企業做海外業務只有這兩種可能是贏的,其他贏的概率都比較小。

  “立體城市的核心是就業機會,而不是居住”

  記者:最近五年,你的工作重心轉到了“立體城市”,從設想到落地,你用了“墻上的美人和炕上的媳婦兒”來形容。

  馮侖:五年前,一個朋友送我一本非公開出版物《中國夢》,其中有一個超級想象,是做一個系統的巨構建筑,來改變現有城市的問題。

  后來跟這個作者見面溝通,我提出來巨構建筑做不了,垂直向上的城市,商業上倒是有可能實現。巨構建筑這個想法給我的啟發是,城市實際上是可以提高密度的,在有限的土地資源上更有效地利用空間,這可以說是人類共同的愿景。

  把城市立起來之后,農業可以在頂層,辦公室可以在30層,警察局在20層,醫院在10層,所有相關產業和社會機構縱向存在。生活在這種城市中,節省下來的時間成本以及交通減少帶來的環境改善,更有幸福感。

  過去的模式是錯誤的,政府圈地,開發商賣住宅,攤大餅,結果越來越遠。大家離幸福生活就越來越遠。

  記者:為什么用自己和企業家朋友的錢做立體城市,而不是放在萬通集團的架構里?是因為相對而言,這個項目風險更大嗎?

  馮侖:從一開始做立體城市,我就說了是追求理想、順便賺錢。我把利潤排在了第二位,第一位的是靠使命感去驅使。

  正因為這樣,股東們起初覺得不一定能賺錢,所以不愿意投資。沒事,我自己拿錢做。等到商業層面上有點眉目了,劉永好他們也進來了,成為我的合作伙伴。做到今天,在西安和溫州都落地之后,萬通股東們的看法開始改變了,未來應該還是會納入萬通集團。

  2012年一年我飛200次,這么折騰這事,還自己掏錢冒險,是為我自己嗎?沒有強大的使命驅動和價值觀牽引,根本不可能。

  記者:立體城市要解決的是大城市病,應該在北京、上海、廣州這樣超大城市做,才更有價值,但是目前落地的都是二線城市,這是“曲線救國”嗎?

  馮侖:夢想落地的時候,我們面臨著三個成本。第一,財務成本,這是硬成本;第二,制度成本,這是軟成本;第三,我個人的機會成本。

  制度成本看的是哪里適合創新。北京的市場很大,財務成本肯定是合適的,但是北京的體制有多復雜你知道嗎?在北京做創新要面臨的制度成本是巨大的。所以我們先選在西安這樣的二線城市,制度成本低。

  第三個是機會成本,做了立體城市之后,一年到頭跟萬通的人交流的機會就少了很多。也有股東批評我,說我把精力都放在立體城市了。但我只能去衡量,等立體城市變成一個成熟的模式。

  每天我都在算這三個成本,一出差我就在想,今天一天可以安排5件事,我選哪個事。因為這三個成本,我先選了二線城市,但是未來一定會在北京和上海。

  二線城市為什么選擇在新區做?因為新區用的是新規劃,制度成本更低,老區的規劃沖突就多。先在新區做,我們找到了跟傳統規劃模式相磨合的辦法,做成了一個規劃導則,現在即便在老城區做,也能說服城市管理者們來接受了。

  記者:聽起來,這些制度的突破和創新,還是少不了一個愿意接受新鮮事物和變革的地方領導。

  馮侖:立體城市如何在溫州落地?非常偶然。我一個朋友,有一次坐飛機恰好跟當地一個官員鄰座,朋友手里拿著我那本《理想豐滿》的樣書。兩個小時的飛行途中,這位官員看完了樣書,就說要找我去溫州坐一坐。

  中國正好處在改革年代,改革最大的好處就是人們在本能上認為有些事是可以改的。所有的官員、企業家、民眾都對未來的美好生活充滿期待,對于變革又不拒絕,所以總有機會。

  記者:把工作、生活、居住都放在這樣一個立體城市里,是避免睡城的好辦法,但是如果有的人就是希望孩子能去北京四中讀書,老人能去協和醫院看病,而這些最好的資源又都在市中心,怎么辦?

  馮侖:睡城是平鋪直敘的低密度居住區,而且不具備城市的大部分功能。一個建筑綜合體最多是7種功能,城市有一百二十多種功能,立體城市現在的規劃是能實現六十多種功能。

  在立體城市,核心是就業機會而不是居住。我選了醫療健康產業,以這個為核心來展開城市的規劃、設計和發展。為什么選這個行業,因為醫療行業的就業系數高,一張病床可以帶動4-6個就業。

  至于北京四中和協和醫院這樣的需求,要么我們想辦法引進盡量匹配的品牌,實在要求太高的極少數人,我們就不管了。我們能做的是盡量把生活配套的品牌做到能夠把多數人留在這兒。

  “守本分,有期待”

  記者:2013年6月份,柳傳志在“正和島”表達的“在商言商”,引發了關于“企業家該不該談政治”的熱議,你站在哪一邊?

  馮侖:2013年年初的亞布力論壇上,我就講了六個字“守本分,有期待”。當時大家調侃我,其實這個事我想了很久,直到今天,這六個字依然是我在這個問題上的基本立場。

  企業家首先要守本分。企業家的本分是什么?代表所有的投資人,經營好你的公司,創造利潤、擴大就業、完成稅收,提供更好的產品和服務。

  所謂有期待,我們期待社會更法治、更好地?;に腥說娜ɡ?,包括公民的財產權、人身安全、發展的權利和自由呼吸的權利。

  另外,期待政府轉型,加快改革。把市場的東西還給市場,政府不要在市場的懷里亂摸。

  記者:光期待不行動,有用嗎?

  馮侖:民營企業家的期待,我覺得很重要。我們的期待得讓政府聽得見,并且有回應。比如三中全會說要讓市場在資源配置中起決定作用,要處理好政府和企業、市場的關系。這方面的期待有回應,我們就高興,就鼓掌,然后再去期待別的事。比如現在霧霾嚴重,大家又發牢騷,政府回應說要治理空氣,這是企業跟社會和政府良性互動。

  期待不等于我要行動。我也期待法治民主,但只是期待而已。期待了不來,那也沒辦法。我又不是政治家,又不是專做社會活動的。

  記者:期待有兩種,一種是內心默默期待,還有一種是把期待表達出來。

  馮侖:表達是對的。企業家有期待就要表達,我們覺得政府對于微觀活動管理太多,就要表達;政府管制太多、審批太多,我們也要表達。但我們的表達得有個范圍和前提,就是守本分,跟你本分有關的你表達;越過本分,盡量不表達。

  比如很多公知討論的話題,我跟企業家朋友聊天的時候,就一再說,這事我們不表達。因為第一,我們不專業,不專業就不要說話。第二,公知要生活在媒體中,這是他們的本分。我們生活在市場上,買賣是我們的本分,我們不能到別人的地界上去守他們的本分。假如我老站在婦女的角度表達,你們肯定覺得挺怪。

  記者:所以是一個有尺度的表達。善于把握尺度,這跟你在中央黨校讀研究生,后來還在體改委工作過有關系嗎?

  馮侖:那倒沒關系。這是我這幾年的一個重要的反省和思考,就是企業家究竟應該在社會中扮演什么角色。反省到年初的結果,就是“守本分,有期待”。

  過去二十多年來我的本分就是做生意。哪天我不做生意,又回大學教書了,可能會跟他們論一論,但是現在不會。

  延伸一下,應該是三句話,守本分、有期待、善于表達或者正確表達。民營企業家如果把這個問題處理好,就是進步和成熟。三中全會說要提升國家治理能力和體系的現代化水平,這事情就該黨中央、國務院管,這就是他的角色。如果說他不管這個事,老管企業賺不賺錢,角色扮演就錯位了。一個成熟的社會,就是政府管好政府,政黨管好政黨,企業家管好企業,公民遵紀守法。

  記者:你先寫了一本《野蠻生長》,然后才寫《理想豐滿》,是不是說野蠻生長之后才能理想豐滿?

  馮侖:我所講的“野蠻生長”特指的是1993年之前,對于今天創業的人來說,我認為理想豐滿不應該是野蠻生長之后的事情,而是從創業第一天開始就理想豐滿。因為創業者所面臨的法治環境已經比我們那個時候不知道好了多少。

  記者:你曾經采訪過公司的兩個80后,問他們20年之后的中國夢,你自己怎么回答這個問題?

  馮侖:非常簡單,希望中國有一個法治基礎上充滿競爭和富有活力的市場經濟體系,這是我企業生存的一個最重要的環境。如果說再有期待,當然是希望法治成為社會秩序、人與人之間最大的一個安全保障,而不是領導批示。第三,希望天更藍,水更好,生活的自然環境也要有安全感。







  




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